Surroga del mutuo: come funziona, tempi di legge e perché è gratuita
Con la surroga sposti il mutuo in un'altra banca senza costi e senza il consenso di quella attuale. Passaggi, tempi di legge e cosa fare se la banca ritarda.
La surroga del mutuo, chiamata anche portabilità, ti permette di spostare il mutuo in un’altra banca che offre condizioni migliori, senza pagare nulla e anche senza il consenso della banca attuale. L’ipoteca sulla casa resta quella di prima, e la legge fissa tempi precisi: se l’operazione si blocca per colpa della vecchia banca, è prevista un’indennità a tuo favore. Ecco come funziona, quali sono le alternative e i passaggi da seguire, secondo le guide della Banca d’Italia.
Cos’è la surroga del mutuo
Con la surroga una nuova banca (o un altro intermediario) ti concede un finanziamento pari al debito residuo, cioè a quanto ti resta da restituire, e con quei soldi chiude il mutuo con la banca originaria. Da quel momento paghi le rate alla nuova banca, secondo il piano di ammortamento concordato con lei.
I punti fermi, come li descrive la Banca d’Italia, sono questi:
- puoi chiederla in qualsiasi momento;
- la banca originaria non può impedire né ostacolare il trasferimento, e il suo consenso non serve;
- la chiusura del vecchio contratto e la concessione del nuovo sono completamente gratuite per te: nessuna commissione, spesa o penale, neanche indiretta;
- resta in piedi l’ipoteca originaria, che passa alla nuova banca.
Surroga, rinegoziazione o sostituzione: le differenze
Non sempre per migliorare il mutuo serve cambiare banca. Le strade possibili sono tre:
| Strada | Come funziona | Costi per te |
|---|---|---|
| Surroga (portabilità) | Una nuova banca estingue il debito residuo e subentra, mantenendo l’ipoteca | Nessun costo per legge |
| Rinegoziazione | Resti nella tua banca e concordi di cambiare uno o più elementi: durata, tipo di tasso, parametro, spread, commissioni | Dipendono dall’accordo con la banca |
| Sostituzione | Un nuovo mutuo, anche di importo diverso, chiude il precedente; lo scopo deve restare lo stesso (acquisto, costruzione o ristrutturazione della casa) | Quelli di un nuovo mutuo |
La rinegoziazione è un accordo: la banca non è obbligata ad accettare. Va però ricordato che una banca non può mai modificare il tasso di interesse con una proposta unilaterale di modifica del contratto. La sostituzione può servire se hai bisogno di cambiare l’importo, ma comporta i costi di un nuovo contratto e di una nuova ipoteca.
Surroga mutuo: come funziona passo per passo
- Raccogli i documenti del mutuo attuale: contratto, piano di ammortamento e l’ultimo estratto con il debito residuo. Ti servono per confrontare le offerte con dati reali.
- Confronta le offerte di altre banche. Per ogni offerta chiedi il Foglio informativo e il PIES, il prospetto europeo standardizzato che riassume le condizioni, e guarda il TAEG, il tasso annuo effettivo globale che comprende anche i costi.
- Scegli la banca e presenta la domanda di surroga. Dopo la valutazione della tua situazione, la banca ti consegna un’offerta vincolante: hai diritto a un periodo di riflessione di almeno 7 giorni dalla consegna.
- Autorizza la nuova banca a chiedere alla vecchia l’importo esatto del debito residuo. Da questa richiesta parte il conto alla rovescia di legge.
- Firma il nuovo contratto: la nuova banca estingue il vecchio mutuo e subentra nell’ipoteca. Per legge non devono esserci costi a tuo carico, neanche indiretti.
- Controlla la prima rata con la nuova banca e verifica che la vecchia abbia chiuso il rapporto senza addebiti residui, ad esempio su un conto collegato al mutuo.
Quanto tempo ci vuole e cosa succede se la banca ritarda
L’articolo 120-quater del Testo unico bancario prevede che la surroga si debba perfezionare entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui chiedi alla nuova banca di acquisire dalla vecchia l’importo esatto del debito residuo.
Se il termine non viene rispettato per cause dovute alla banca originaria, questa deve comunque risarcirti con un’indennità pari all’1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo. La banca originaria può poi rivalersi sulla nuova banca, se il ritardo dipende da quest’ultima, ma questo non ti riguarda: il tuo diritto all’indennità resta.
Gli errori più comuni
- Guardare solo il tasso: per confrontare due offerte conta il TAEG, che include i costi.
- Accettare spese per la surroga: la legge esclude qualsiasi costo a tuo carico, anche indiretto, per chiudere il vecchio mutuo e aprire il nuovo. Se compaiono, chiedi spiegazioni per iscritto.
- Allungare la durata senza rifare i conti: una rata più bassa può nascondere un costo totale più alto, se il mutuo dura molti anni in più.
- Dimenticare le polizze collegate: se avevi un’assicurazione legata al vecchio mutuo, verifica cosa prevede il contratto in caso di estinzione.
- Non conservare le date: annota quando hai autorizzato la richiesta del debito residuo, ti servirà per calcolare un eventuale ritardo.
Se qualcosa va storto
Se la banca originaria ostacola la surroga, ti chiede costi non dovuti o non paga l’indennità per il ritardo, il primo passo è un reclamo scritto all’ufficio reclami della banca. Se la risposta non arriva o non ti soddisfa, puoi rivolgerti all’Arbitro Bancario Finanziario: trovi come funziona nella nostra guida al ricorso all’ABF contro la banca. Prima di chiedere un nuovo finanziamento può essere utile anche controllare la tua posizione nella Centrale dei rischi della Banca d’Italia, che le banche consultano per valutare la domanda.
Ogni situazione è diversa: per valutare se ti conviene la surroga, la rinegoziazione o lasciare tutto com’è, confrontati con la banca, con un consulente indipendente o con un’associazione dei consumatori.
Domande frequenti
La surroga del mutuo costa qualcosa?
No. La legge prevede che siano gratuite sia la chiusura del vecchio mutuo sia la concessione del nuovo finanziamento: niente commissioni, spese o penali a tuo carico.
Serve il permesso della mia banca?
No. La banca originaria non può impedire né ostacolare il trasferimento.
Con la surroga posso chiedere più soldi?
No: la surroga riguarda il debito residuo. Se ti serve un importo diverso, la strada è la sostituzione del mutuo, con i costi di un nuovo contratto.
Posso estinguere il mutuo prima della scadenza?
Sì. Per i mutui per acquistare o ristrutturare un’abitazione puoi rimborsare in anticipo, in tutto o in parte, senza compensi, oneri o penali.
Per approfondire, la Banca d’Italia ha pubblicato la guida “Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici”, aggiornata a febbraio 2026.
Informazioni aggiornate al 30 ottobre 2026. Le regole possono cambiare: verifica sempre sul sito ufficiale indicato.
